А сегодня мы поговорим о самом приятном - о ваших деньгах! Ваших деньгах и капремонте вашего дома. В районе Аэропорт в ближайшие три года в капремонт окунутся более 90 домов. И есть два ключевых вопроса, на которые нужно сформировать свой ответ.
Вопрос первый: Вы хотите контролировать ремонт вашего дома, проводимого за ваши деньги? Вопрос второй: Вы не против, чтобы ремонт финансировался не из вашего кармана, а за счет бюджета, как это допускается законом при определенных условиях? Если среди ответов встретится «да», читать дальше имеет смысл.

Мы постараемся по-простому объяснить, что делать прямо сейчас, ибо то, что должно случиться в ближайший месяц-полтора – ключевые события, которые определят, что будет с вашим домом. Первое – убедитесь, что он, капремонт, у вас случится. О предстоящем капремонте вы могли узнать из объявления на подъезде. Впрочем, могли и не узнать, потому что объявления были далеко не везде. Поэтому заходите вот сюда http://repair.mos.ru/short и вводите свой адрес. Если вы видите «Предложение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» и хотя бы одна из дат попадает в интервал 2018-2020, это значит, Фонд капитального ремонта (ФКР) сделал вам предложение, от которого не удастся отказаться.

Вы в игре.

И это значит, что если вы хотите контролировать капремонт, то вам необходимо провести общее собрание собственников (ОСС) и принять ряд важных решений. И завершить все это нужно до конца февраля. Полтора месяца!

Что будет, если вы не примете этих решений? Ничего. У вас больше никто ничего не спросит. Вы не будете утверждать проектно-сметную документацию, и вы не будете участвовать в комиссии по приемке работ. Иными словами, баклан, взлетающий поздно, пролетает. И это будет совершенно законно, ибо если в течение трех месяцев вы не самовыразились, то дальше за вас все будет решать государство.

Как провести ОСС, мы расскажем чуть позже. Но сначала разберемся, как вообще устроена процедура капремонта.

Вот вы увидели объявление на подъезде. Или сами нашли предложение о проведении капремонта на сайте ФКР. Рождаются эти предложения за месяц до начала года, когда должен начаться капремон. То есть 30 ноября оно везде появилось. Ну или 30-м числом.

Следовательно, до конца февраля вы как собственники проводите ОСС и принимаете решения о следующем:

1. Утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту и сроков проведения капитального ремонта. (что, собственно, ремонтировать будем и когда).
2. Утверждение сметы расходов на капитальный ремонт (ритуальные слова о том, в каком размере финансируется капремонт).
3. Утверждение источников финансирования капитального ремонта (откуда будут браться деньги. Спойлер – есть варианты).
4. Определение лиц, уполномоченных от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, взаимодействовать с Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы по вопросам проведения капитального ремонта. (кто те смелые люди, которые будут подписывать акт выполненных работ).

Подробные комментарии, как именно отвечать на вопросы, указаны в примере в решении собственника, что доступно по ссылке ниже.

Если у вас все получилось и вы провели ОСС, то дальше Фонд капремонта разыгрывает тендер на разработку проектно-сметной документации (ПСД). Документация разрабатывается какой-то проектной компанией, и когда она готова, сдается как работа комиссии по приемке работ. На основании ПСД фонд разыгрывает новый тендер – кто будет это выполнять. И после того, как тендер разыгран и заключен договор, к вам приходят строители и начинается вся эта радость.

Несколько важных замечаний.

Работы по капремонту производятся по ПСД. Если в ней не написано, что ваши отваливающиеся балконы надо бетонировать, то бетонировать их не будут – только замажут и покрасят. Если будет указано, что козырьки над подъездом не надо восстанавливать, то и не будут, даже если год назад он обвалился. И не потому, что гады и враги. Просто в ПСД рассчитаны и работы, и деньги. И контракт – он на определенные работы за определенные деньги, и никто не будет делать какие-то работы бесплатно. Поэтому проектно-сметная документация – супер-важная штука, и вам обязательно нужно принять решение, что вы ее утверждаете.

Вы ничего не понимаете в документации и стройке и это вызывает опасения? Тогда стоит знать, как она разрабатывается. Как правило, для проектирования используются гугло-карты и схемы БТИ, а не выезд на место и инструментальная оценка прочности конструкций. Были случаи, когда в документации не совпадало количество этажей или подъездов в доме.

Где, в каком месте и что, вы сможете контролировать? Если вы примете не стандартные решения, навязываемые ФКР, а свои разумные, то ваш представитель, как и депутат, будет участвовать в приемке ПСД.

И лучше, если вы вспомните всех знакомых строителей, которые могли бы вам помочь, потому что полагаться на технадзор, который от того же ФКР, дело несколько дохлое. Это вам скажут многие представители собственников, уже прошедших или еще находящихся в капремонте. Что еще вы сможете контролировать, так это подписывать акт приемки работ, когда строители, доблестно все выполнившие, придут к вам за подписью.

Что делать с перечнем работ, которые будут делаться? Например, у вас кровля с 47-го года не менялась, а в предложении ФКР она у вас на 2042 стоит, а в 2018 только стояки. Что делать? Специально для этого случая вы добавляете в решение пункт следующего свойства: «Провести работы по капитальному ремонту инженерных систем и (или) конструктивных элементов, и (или) иных объектов общего имущества в многоквартирном доме, проведение которых предусмотрено региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в период после 2017 года, в более ранний срок, чем предусмотрен региональной программой, в случае установления в процессе разработки проектной документации на проведение капитального ремонта факта достижения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности эксплуатации инженерных систем и (или) конструктивных элементов, и (или) иных объектов общего имущества в многоквартирном доме.»

Переводим на русский? Это значит, что если при проектировании выяснилось, что срок жизни вашей кровли истек и ее нужно менять, то работы по этому элементу переносятся на более ранний срок. То есть я бы, во-первых, принимал решение произвести ремонт кровли в ближайшее время, а во-вторых, добавлял бы этот пункт. По практике, это решает задачу сделать так, чтобы ремонт необходимых элементов производился в нужное вам время. Кстати, можно перенести капремонт и на более поздний срок. Главное - не принимать решение об отказе от капремонта - тогда его не сделают еще 30 лет, даже если будет нужно. Просто переносите на 2035 год, а если стало ясно, что вот уже пора - проводите ОСС и сдвигайте ближе.

Итак, вы уже осознали, что это не «праздник к нам приходит», а капремонт стучит в двери, и готовы с ним бороться в хорошем смысле этого слова? Тогда давайте поговорим про деньги.

С момента запуска программы капремонта и создания ФКР финансирование производится так. В своих методичках и на сайте ФКР просит на ОСС принять решение, что: «В соответствии с частью 1 статьи 182 Жилищного кодекса РФ финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного на счете Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (Фонд) за счет уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме взносов на капитальный ремонт, а в случае недостаточности этих средств – за счет средств Фонда, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете Фонда, а также за счет иных не запрещенных законом средств.»

Это рекомендуемая формулировка Фондом капремонта к включению в ОСС. Именно эта формулировка будет в тех домах, где уже обнаружили уведомления об ОСС от управляющей компании.

В переводе на русский это значит вот что. Вы отчисляете деньги по 17 руб. с квадратного метра в ФКР. Там накопилось сколько-то денег. И вам предлагается сказать, что вы будете капремонт делать за счет этих своих денег, перечисленных в ФКР плюс взять еще у ФКР взаймы из денег, которые платят другие дома. Ключевое слово – взаймы. Важно понимать – вы этим соглашаетесь сделать ремонт из своих денег и взять еще немного в долг. И выплачивать этот долг до его погашения.

И что, есть альтернативы? Ага!

Альтернатива кроется в статье 16 “Закона о приватизации”. И гласит она следующее: «Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.»

В переводе на русский это значит, что если на момент приватизации первой из квартир в вашем доме была потребность в капитальном ремонте, то город Москва обязан был сделать капитальный ремонт за свой счет.

Следует оговориться, что об этом теперь знаете вы, мы, еще несколько сотен человек в Москве, больше никто. То есть если вы спросите ФКР или главу управы об этом, вам точно скажут, что это невозможно. Однако, 300 выигранных по суду исков в г. Омске говорят об обратном.

Еще раз оговорюсь, есть несколько условий, при которых эта игра стоит свеч.

1. Если ваш дом нуждался в капремонте на момент приватизации.
2. После этого в вашем доме не делался капремонт. К сожалению, если после этого вам уже понаделали капремонт, то фактически невозможно будет отделить то, что нужно было от того, что сделано после.
3. Ну и третье – если вы готовы к тому, что чиновники скажут «нет, ребят, это ерунда» и вам придется идти в суд.

Для серьезных людей - вот что говорит на эту тему Жилищный кодекс.

На текущий момент ситуация такова, что лишь в декабре приняты поправки в Закон о приватизации и ЖК, и подзаконных актов, как это конкретно будет реализовываться, пока нет. Однако, мы-то с вами тут и сейчас, а не через полгода, когда примут подзаконные акты. Поэтому решения принимать нужно сейчас.

Поэтому надо понимать, что будет противодействие и, в какой-то степени, это путь борьбы. Платиться будет в любом случае (капремонт неостановим), и осталось решить, будете вы бороться за свой карман или нет.

Если нет, то решения собственников (бюллетени) вы можете взять в своей УК, или на сайте ФКР, и использовать их.

Если же вы считаете, что 40-50-60 миллионов, которые повиснут долгом на вашем доме, стоят того, чтобы повоевать, тогда поехали дальше.

Поговорим, как проводить ОСС. Или вспомним, если вы уже боролись с реновацией.

Пункт первый. Если вы один и считаете, что во вселенной вы лишь песчинка, и нет никого, на кого можно опереться в борьбе с пугающим вас капремонтом, то делаете так. Берете несколько листов бумаги и пишете на каждом из них «Соседи, у нас тут капремонт. В понедельник - собрание на детской площадке в 19 часов». И развешиваете на подъездах своего дома. После встречи вы увидите, что такая напасть как капремонт может объединить многих в вашем доме, и вы уже не будете песчинкой. Вы будете кучкой. Инициативной.

Пункт второй. Вам нужно получить информацию обо всех собственниках помещений в вашем доме. Это нужно вам для того, чтобы понимать, куда идти и как потом считать результаты. Есть два пути, и нужно пройти их оба. Практика показывает, они друг друга не заменяют.

Первый – вы идете в ГКУ ИС района (для Аэропорта это Часовая, 7) и просите у них реестр собственников своего дома. Получить его может ЛЮБОЙ один собственник. Там будет номер помещения, ФИО, площадь, принадлежащая собственнику и еще немного информации. Делается это 2-3 дня бесплатно. Работают с 8 до 17. То есть можете уже завтра перед работой зайти и попросить – пишете при них заявление и вам говорят, когда прийти.

В чем проблема этого пути? В том, что информация там устаревшая и не обновляется. Кто-то продал квартиру, умер, выписался – ситуация там может быть по состоянию на 5-10 лет назад. Тогда зачем нам этот реестр нужен? В нем есть данные, которых нет в другом месте.

Итак, второй путь. Заходите на один из сайтов sobdoma.ru, собраниедома.рф, domscanner.ru или иной сайт, который вы найдете по запросу «реестр собственников ОСС» и заказываете у них реестр собственников. Они сделают запрос по всем помещениям в ЕГРП, соберут все выписки и сформируют файл. Прошлой весной на 60-ти квартирный дом мне удалось сделать выписку примерно за 3,5 тыс. рублей. Если же вы знаете, как самому получить выписки на сайте Росреестра, еще лучше. Помните лишь, время играет против вас, то есть лучше сделать быстро и чуть дороже, чем дешевле и дольше.

Итак, вы получили две выписки – одну из ГУИС, другую из ЕГРП. Теперь вам придется их скрестить, ибо первая будет устаревшей, зато вторая не будет иметь информации о собственниках, которые с 1998 года не продавали и не покупали квартиру, то есть о тех, кто ей владеет сильно давно. Сведя их вместе, вы получите вполне корректный список.

Пункт третий. Нужно определиться с формой, датами проведения, вопросами, повесткой дня.

Пара комментариев.

• Форма проведения ОСС – очно-заочная. Это означает, что вы встречаетесь на детской площадке перед домом в назначенный час, собираете у всех решения, улыбаетесь тем, кто пришел, а потом в течение N дней обходите остальных.
• При уведомлении собственников лучше сразу вручать и решение (бюллетень), чтобы люди могли принести уже заполненный.
• Настоятельно советую избрать заодно Совет дома и Председателя Совета дома. Тогда вы забудете про ересь типа «старший по дому», и будете точно знать, кто председатель и к кому посылать управляющую компанию, когда она будет делать текущий ремонт.

Пункт четвертый. Вам нужно уведомить всех за 10 дней до собрания, причем это нужно сделать либо под роспись, либо заказным письмом. Мы делали так: обходили всех соседей, искали собственников, оповещали под роспись в реестре уведомлений. А чтобы уведомить тех, кого не нашли (а такие точно будут, это нормально), мы отправляли заказные письма (без уведомления) на их адрес в нашем же доме. Нам нужна была квитанция об отправке, которая хранится вместе с реестром уведомлений на всякий (судебный) случай. Как уведомлять собственника «г. Москва»? Очень просто. Приносите уведомление в ГКУ ИС, отдаете под «штампик» и все, уведомили. Важный момент – вы должны правильно выбрать дату собрания, чтобы вы успели все отправить не позднее чем за 10 дней.

Почему управляющие компании просто наклеивают бумажки на подъезды и не морочатся с письмами и прочим? Ответ прост. Потом что для них не вопрос «найти» такое предыдущее решение ОСС, в котором такой способ признается допустимым. Вам же надо быть готовым к тому, что кто-то что-то захочет оспорить. Поэтому очень рекомендуем делать это строго по Жилищному кодексу.

Ок, уведомили. Тогда через 10 дней вы, как уже говорилось, проводите очную часть, собираете бюллетени у тех «полутора калек», которые пришли сами, и обходите остальных соседей. Отведите на это дней десять. Кто-то уехал, кто-то сдает, и собственника найти непросто, когда-то нет времени и тп. Это задача требует времени.

И вам нужно собрать 2/3 собственников. Поскольку голоса считаются по площади, одна трехкомнатная соответствует двум однокомнатным. Юрлица обычно хорошо откликаются на ОСС. Город тоже обычно все поддерживает.

Дальше, после этого вам понадобится посчитать голоса, подготовить протокол собрания и не позднее 10 дней после окончания голосования уведомить ФКР и управляющую компанию о принятых решениях. На вопрос как пока могу дать ссылку на вот эти посты – там ответы на вопросы и внизу ссылка на некоторые документы по ОСС, которое мы проводили прошлой весной. Это для творческого анализа, там может быть чуть больше подробностей.

И чтобы было понятно, времени особо нет. Дней 5 на подготовку, 10 дней на уведомление. Дней 10 – на сбор решений, плюс собраться и посчитать – еще дней пять. Итого – месяц с хвостиком. А успеть надо до конца февраля. Считайте.

И вдогонку вопрос и ответ. Что делать, если на вашей двери уже висит уведомление об ОСС от управляющей компании? Может, это и хорошо? На наш взгляд, это не очень хорошо. Ведь в решении такого ОСС будут формулировки из числа рекомендованных ФКР, а вовсе не те, что в ваших интересах. Поэтому я бы рекомендовал сделать следующее: А) проводите свое ОСС, игнорируйте от УК. Б) дата вашего ОСС должна быть позже, чем от УК. В) оповестите своих соседей, чтобы не подписывали решения «УК»-шного ОСС. Ваше ОСС должно быть полноценным, безупречным и более поздним. Хоть на один день.

Устали? Да, мы тоже. Но что поделать, если вы не будете спасать свой дом от капремонта, этого не сделает никто. Чтобы было понятно, пара фактов: Планетная 16. Вчера и сегодня – минус 7 днем. Рабочие красят водоэмульсионной краской фасад. Говорят, что чтобы не замерзала, добавляют незамерзайку. Планетная 14. В ноябре стали менять кровлю, часть сняли, залили подъезд. Пришли другие подрядчики, при попытке сварки устроили пожар – настоящий, с пожарными машинами. Сейчас кровля укрыта пленкой, но на чердаке кто-то что-то долбит…

Так что это не шутки. Это всерьез.

Авторы: Анна Щербаченко, Павел Ярилин, Юлия Закаблуковская, Леонид Балановский, Антон Колесник - муниципальные депутаты района «Аэропорт».

Материалы по теме:

• Капитальный ремонт: на что следует обратить особое внимание. Депутат муниципального округа Черёмушки Юлия Щербакова - о капитальном ремонте многоквартирных домов.
• Адресный перечень многоквартирных домов, подлежащих включению в краткосрочный план в 2018, 2019 и 2020 годах реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории района Очаково-Матвеевское.
• Закрепление депутатов Совета депутатов муниципального округа Очаково-Матвеевское для участия в работе комиссий, осуществляющих открытие работ и приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, проведение которого обеспечивает Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы